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      1. 成都市物業管理協會(CDPMA)成都市物業管理協會(CDPMA)

        好書推薦 | 歡迎征訂《業主大會業務指導手冊》

        來源: 發布時間:2022年08月29日

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        近日,由北京瀛和律師事務所不動產業務中心執行主任趙中華律師主編的《業主大會業務指導手冊》圖書正式出版。

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        讓我們了解一下這部47萬字著作背后的故事吧!


        Q:為什么編寫這樣一部作品?

        A:業主大會和業主委員會作為國家基層社區治理的重要參與者,代表和維護小區全體業主的合法權益。物業服務人能夠為小區提供質價相符的物業服務,業主能夠在小區充分享有權利、依法承擔義務,共享和諧宜居的幸福家園,離不開業主大會和業主委員會的規范有效運行。

        然而,實踐中不少業主大會和業主委員會在成立和運行過程中,面臨著成立難、運行難、議事難等問題,這一定程度上和業主、業主委員會委員不熟悉相關的法律法規,不重視小區的管理規約、議事規則和相關流程的有關。用一本可操作的規范化、格式化和可視化“作業指導書”為上述問題的解決提供“技術支持”,或許有其必要性和可行性。

        《業主大會業務指導手冊》正是在這樣一個背景下編寫的,我們組織了一批從事相關法律業務的律師,結合自己的業務實踐編寫了本書,為業主大會和業主委員會的成立、運行,提供相關文件和操作流程的參考范本和使用說明,匯總重要的法律法規,為業主大會和業主委員會的成立和規范運作提供可視化的借鑒和參考。


        Q:圖書編寫過程是怎樣的?

        A:本書的編寫工作自2021年5月開始,各編由趙中華律師、張文姬律師、莊宇聰律師、許飛律師、劉陽根據實踐經驗編寫而成,陳鑫教授、董冬冬主任和王曉增律師作為《手冊》的專家顧問,為完善《手冊》提出了諸多寶貴意見,北京展康物業服務評估監理有限公司對本書的出版提供了大力支持。從初稿到成型出版,經過了數次研討、修改和完善,歷時一年。受經驗能力所限,本書或有諸多不足之處,懇請各位讀者不吝賜教。


        Q:這本書主要講了啥?

        A:《業主大會業務指導手冊》共分為五編,第一編為業主大會,重點在于明確業主的權利和義務,明確業主大會會議的召開流程。

        第二編為業主委員會,重點在于明確業主委員會的基本制度,明確業主委員會與其他主體的關系,明確業主委員會的換屆流程。

        第三編為物業管理委員會,重點在于明確物業管理委員會的組建和運行。

        第四編為重要文件范例,為小區諸如《管理規約》和《議事規則》等重要的制度文件提供參考范本。

        第五編為重要法律法規匯編,將業主大會、業主委員會相關的重要法律法規匯編,以供讀者學習。


        Q:業內人士對這本書有何評價?

        A:中國社會科學院大學法學院教授陳鑫女士在看過本書初稿后,欣然為本書作序。她說:“同一個物業小區的業主群體并非天然而具有同質性,不同業主的家庭職業分化、收入水平、人口結構、價值傾向、利益訴求等都有較大差異。小區業主達成一致意見并付諸實施,這種自治的運行成本越來越大,效果卻難以預測。此時,法律、財務等專業人士的參與介入就顯得尤為重要。趙中華律師以其法律專業背景、政府工作經歷和律師執業經驗所形成的獨特視角,主編的這本《業主大會業務指導手冊》立足于物業小區業主工作與生活實際……既可以供小區業主作為小區治理文件模板使用,也可為基層社區工作人員提供日常工作范本與依據?!?/p>


        恪守程序、尊重結果

        陳鑫 中國社會科學院大學法學院教授


        2007年《物權法》中規定建筑物區分所有權以來,城市商品房住宅小區的業主自治在規范層面的權利基礎得以確立。2020年《民法典》于物權編規定建筑物區分所有權的基礎之上,在合同編中增設物業服務合同為典型合同之一。最高人民法院又先后修正了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,住房城鄉建設部出臺了《業主大會和業主委員會指導規則》,各地陸續出臺了物業管理地方性法規,進一步完善了物業小區相關法律規范體系。然而,即便在這樣的規范體系背景之下,物業小區的實際運作在實踐感受和理論視野中,仍然呈現出一副瑣碎且不易的形貌。對于業主而言,如何去理解與運用相關的法律規范,如何合法合規地進行物業小區的自治管理,仍然是一項艱難的工作。根據《民法典》的規定,物業小區層面的治理采用業主共同決定、民主自治的形式,然而這種共同決策面臨的具體困難也是顯而易見的。同一個物業小區的業主群體并非天然而具有同質性,不同業主的家庭職業分化、收入水平、人口結構、價值傾向、利益訴求等都有較大差異。小區業主達成一致意見并付諸實施,這種自治的運行成本越來越大,效果卻難以預測。此時,法律、財務等專業人士的參與介入就顯得尤為重要。

        趙中華律師以其法律專業背景、政府工作經歷和律師執業經驗所形成的獨特視角,主編的這本《業主大會業務指導手冊》立足于物業小區業主工作與生活實際,系統解讀業主大會運行工作中的常見法律問題,普及物業小區實用知識,以文書范例的形式將法學理論知識與具體的生活場景緊密結合,針對《民法典》背景之下物業小區的業主自治提供了詳盡且完備的文件支持。該書將高度抽象的法律規范和政策規定具體化,除第四編重要文件范例、第五編重要法律法規匯編之外,其余各部分均包含簡明的法理闡述與配套的實務范例文書,兩者互為挹注,既可以供小區業主作為小區治理文件模板使用,也可為基層社區工作人員提供日常工作范本與依據。

        物業小區實踐的重點,不在于強求業主的意見一致,而在于對于多元不一的業主利益訴求有容量之量,對于復雜繁瑣的業主利益之爭有消化之功。這種容量與消化能力不是依賴抹殺業主利益的差異性而完成的,而是依靠細致的程序性規定,充分保障業主的知情與訴求表達,使不同的利益主張能夠進入業主共同決策的視線之中,并由業主投票表決共同決策出其“最終命運”。對于通過這道共同決策之門的決議,全體業主均有遵守之義務。這應該也正是《業主大會業務指導手冊》一書異常重視程序、提供眾多程序性文書的重要原因。這在本書的首編首章表現的尤為突出:趙中華律師在15節內容中給出了多達64個文書范例,可謂列明了首次業主大會的全部細節工作。這使得本書成為目前不可多得的一本物業小區業主的“實戰大全”。結合現行涉及物業小區的規范體系來看,該書所反映出來的物業小區的運作原則可以凝練為八個字:恪守程序、尊重結果。

        對物業管理委員會的組建和運行進行詳細介紹并給出文書范例是本書的另一特色。盡管理論上對物業管理委員會臨時代替業主委員會的邏輯立腳點和法律地位有所爭議,但在很多地區的物業小區實踐中,在不具備成立業主大會、業主委員會的情況下,物業管理委員會正在實際代行業主委員會的職責??紤]到現有規范體系中,對于物業管理委員會究竟“臨時”多久尚無明確規定,該書對于物業管理委員會的介紹側重于組建及運行角度,對于基于政治體制安排的基層居民自治與基于所有權安排的基層業主自治在物業管理委員會這一領域的“交匯”關系并未過多涉及?;蛟S,這一問題留給時間和實踐來做出解答更為妥當。

        是為序。

        2022年7月


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