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      1. 成都市物業管理協會(CDPMA)成都市物業管理協會(CDPMA)

        成都市物業服務行業發展報告2021(精簡版)

        來源: 發布時間:2021年10月27日

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        序  言

        近年來,國家及省市層面密集出臺的一系列法律法規及政策文件,為我市物業服務行業發展塑造了嶄新的制度環境,物業服務行業正在成為社區發展治理的實踐者、城市有機更新的參與者、幸福美好生活的服務者。為全面客觀反映我市物業服務行業發展狀況,加快推進我市物業服務行業高質量發展,助力“幸福美好生活十大工程”,成都市物業管理協會聯合成都市誠信物業服務監測評估中心聯合撰寫發布《成都市物業服務行業發展報告2021》,從行業發展環境、行業發展狀況及特點、挑戰及展望等方面進行分析研究,并按照指標體系,對自愿參加企業綜合實力研究數據采集工作且按要求提交申報材料的企業進行數據分析,形成2021成都市物業服務企業綜合實力50強和物業服務發展范例企業研究成果。



        行業發展環境

        一、政策環境分析

        (一)加強黨的領導是物業行業發展基本政治保障

        黨的十八大以來,以習總書記為核心的黨中央總攬全局、協調各方,以上率下、層層推進,全面加強黨的領導,深入推進黨的建設新的偉大工程?!吨泄仓醒雵鴦赵宏P于加強和完善城鄉社區治理的意見》中提出“加強社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督”;中共中央辦公廳《關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》中提出“加強社區物業黨建聯建”“依托物業服務企業、產權單位、骨干企業等建立樓宇黨組織”。在黨的領導下,物業管理深度融入基層社會治理、全面拓展生活服務領域、奮力實現城鄉物業全覆蓋,已經成為城市發展和群眾生活不可或缺的重要方面。


        (二)《民法典》開啟了物業管理法治建設新篇章

        一方面,《民法典》以國家基本法律形式進一步確認了物業管理在經濟社會中的地位,對物業管理各方主體的關系作了進一步調整和規范,為物業管理活動開展、物業服務市場規范、物業糾紛解決提供了法律依據;另一方面,業主共同決定事項的表決機制的調整、物業服務人管理責任與義務的加大等,也對物業管理服務提出了更高的要求。以《民法典》為基礎的物業管理法制體系建設日臻完善,相關法規規章和規范性文件的立改廢釋工作也正有序推進。


        (三)物業管理融入基層社會治理體系加快推進

        住建部等十部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》,提出了物業管理融入基層社會治理體系的基本方向和具體路徑。四川省、成都市各級各部門在涉及社區治理和物業管理的政策文件中,多提出通過改進物業管理、提升物業服務水平推進社區發展治理,把物業管理服務緊密融入社區治理中,特別是《四川省住房和城鄉建設廳等部門關于加快物業服務業轉型升級發展助推城市基層治理能力提升的指導意見》《中共成都市委辦公廳成都市人民政府辦公廳關于深化和完善城鎮居民小區治理的意見》。


        (四)以信用監管為核心的新型監管體系逐步形成

        2020年9月24日,《成都市物業服務機構及項目負責人信用信息管理辦法》(成住建發〔2020〕336號)實施,這是繼2007年,我市開始對物業服務行業實行信用管理以來,信息管理體系的一次重大調整。與此同時,成都市智慧物業管理服務系統上線運行,以信用為核心的成都市物業管理新型監管機制全面成型,將實施物業服務人和項目負責人從事物業服務活動的信用信息情況進行量化分級管理。


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        二、市場環境分析

        (一)城市發展孕育巨大的物業管理服務市場

        城市發展戰略的實施,將使物業服務行業在新型城鎮化進程中獲得巨大的市場發展潛力和發展空間。一是城鎮空間布局的優化和房地產市場的平穩運行,將促進商品住宅、商務辦公、產業園區、物流基地、生產廠區、城市基礎設施、公共場館、特色城鎮等物業服務規模持續增長;二是城市更新、城鎮老舊小區改造、保障性住房建設的深入實施,將推動既有建筑特別是老舊小區實施專業化物業服務的基礎條件得以全面改善,持續推進各類居民小區物業服務管理全覆蓋;三是城市公共服務和鄉鎮公共治理需求的擴大,蘊含著物業服務在市域空間管理、城市服務、鄉村精細化管理領域巨大的市場機遇。


        (二)市場需求推動物業服務呈多元化發展態勢

        隨著人民生活水平不斷提高,居民服務類消費整體呈現升級態勢,特別是居民對家政、健康、養老、教育、休閑等社區生活服務的需求不斷增長且呈現多元化品質化?;谡叩闹敢同F實的需求,我市物業服務企業正積極融入生活性服務業創新發展的浪潮,穩步實現與生活性服務業的融合發展。


        (三)物業企業面臨更加嚴峻的市場競爭環境

        在市場拓展方面,一方面,業主的物業管理主體意識不斷增強和《民法典》對業主共同表決事項門檻的降低,爭奪項目管理權的競爭可能會愈發激烈;另一方面,伴隨著資本市場對物業服務行業的持續注入,并購活動成為企業規模擴張的重要方式,強者恒強態勢已非常顯著,對許多中小型企業而言,市場競爭逐漸進入白熱化階段。


        三、新冠疫情對行業的影響分析

        (一)價值體現,政府、社會和業主認可度提升

        新冠肺炎疫情發生以來,我市物業服務行業克服困難、主動作為,與廣大業主攜手抗疫,筑起了家園與病毒之間的堅固屏障。特殊時期的付出和堅守、媒體正面的引導和宣傳,使提供高品質服務的物業服務企業贏得了政府、社會和業主的廣泛認可,將物業服務納入社區治理和公共服務體系已基本形成共識。


        (二)迎接新機,推進智慧物業和增值服務發展

        疫情防控期間,物業服務企業的服務內容拓展到出入管控、防疫宣傳、走訪排查、居家隔離人員管控、代購代送等,特別是生活服務“最后一公里”和“非接觸服務”成為業主的急需和優質物業服務的一大突出亮點。很多物業服務企業在疫情期間調整了業務方向,一方面增加了生活類增值服務的收入,另一方面也滿足了業主生活服務需求,在一定程度上促進業主粘性和企業品牌價值的釋放,為企業進一步發展社區增值服務提供契機。

        行業發展狀況及特點


        一、行業規模

        (一)“十三五”規模增長25.79%,TOP50企業市場占有率超40%

        截止2020年底,我市共有物業服務項目7138個,總建筑面積達59874萬平方米?!笆濉逼陂g實現服務總建筑面積增長12277萬平方米,增長率25.79%。其中,住宅項目總建筑面積41719萬平方米,較2019年增加2147萬平方米,增長5.43%;非住宅項目總建筑面積18155萬平方米,較2019年增加531萬平方米,增長3.01%。

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        TOP50企業本市在管物業服務項目2073個,總建筑面積26591.05萬平方米,占全市物業項目總建筑面積的44.41%,市場份額超過四成。

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        (二)企業數量小幅回落,平均管理規模21.76萬平方米

        截至2020年底,我市共有本地注冊物業服務企業2679家,較2019年減少175家,減幅6.13%?!笆濉逼陂g,我市物業服務企業數量經歷大幅增長、增速放緩和小幅回落。大幅增長出現在2017至2018年,主要受物業服務企業資質管理制度取消影響,市場準入門檻降低;2019至2020年呈現增速放緩和小幅回落,主要原因是市場競爭加劇及收并購表現活躍。

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        此外,截至2020年底,我市外地來蓉物業服務企業72家,民辦非企業性質的其他管理人964家,全市物業服務人共計3715家。


        (三)經營總收入超455億元,年經營收入上億企業45家

        截至2020年底,我市物業服務企業經營總收入455.9億元,較2019年增加3.94個百分點?!笆濉逼陂g實現行業經營總收入增加289.7億元,增長率174.31%。從企業年經營收入分布來看,年經營收入億元以上企業45家,5億元以上11家,10億元以上4家。

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        (四)從業人員總數近20萬,總體呈現平穩低增長趨勢

        截至2020年底,我市物業服務從業人員總數達到19.73萬人,較2019年增長1.75%?!笆濉逼陂g,我市物業服務行業新增就業崗位15000余個,增長率達8.31%,從業人員數量總體呈現平穩低增長趨勢。


        二、市場表現

        (五)住宅物業仍為主要服務業態,非住宅物業成為差異化布局方向

        截至2020年底,我市住宅物業項目總建筑面積41719平方米,占全市物業項目總建筑面積的69.68%;非住宅物業項目總建筑面積18155萬平米,占比30.32%。業態比例同比2019年基本持平,住宅物業仍為主要服務業態。在非住宅業態中,辦公物業占比64.27%;商業物業占比17.65%;產業園區物業占比8.18%;學校、醫院、景區、場館等其他物業占比9.90%。

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        TOP50企業非住宅物業項目建筑面積占比為38.8%,較全市非住宅物業項目占比高出8.48個百分點,特別是在產業園區、景區、場館等業態拓展上,顯現出較為明顯的優勢??傮w來看,隨著成都市建設踐行新發展理念的公園城市示范區的高速推進,非住宅物業領域正持續釋放市場空間,在產業園區、市政設施、公共場館、交通樞紐、景區、城市服務等場景中布局正成為企業走專業化道路、實現差異化競爭的重要方式。


        (六)頭部企業規模擴張加速,第三方市場外拓和資本市場收并購貢獻突出

        截至2020年底,TOP50企業在管物業服務項目5595個(含非成都地區項目),總建筑面積67536.10萬平方米。其中,近三年新增的項目數2497個,總建筑面積34766.96萬平方米,面積復合增長率超過27%。

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        從新增項目來源來看,第三方市場外拓項目占比超過6成,已成為頭部企業規模擴張的主要方式。同時,部分頭部企業在收并購市場持續發力,管理規模呈現出幾何增長態勢。


        (七)外地市場開拓表現較為分化,省內以及西南地區仍是外拓主陣地

        截至2020年底,我市物業服務企業在外地的物業項目總建筑面積達到44430.8萬平方米,近三年復合增長率超過40%。從市場拓展地域來看,四川省內以及西南地區仍是我市物業服務企業的外拓主陣地;西北、華中、華東地區近三年增長勢頭良好;華北、東北、華南地區拓展相對遲緩。

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        從市場拓展規模來看,TOP50企業的外地拓展規模占全市企業外地拓展規模超過90%。相較于在本地的管理規模分布情況,我市物業服務企業在外地市場拓展的表現更加分化,頭部企業已經具有絕對的領先優勢。

        (八)第三方業主滿意度測評比例上升,滿意度測評工作亟需規范化


        三、經營效益

        (九)物業服務收入仍是企業收入主要來源,多種經營收入呈放大趨勢

        從2020年我市物業企業營業收入構成來看,物業服務收入占比74.55%;多種經營收入占比25.45%?,F階段物業服務收入仍然是企業營業收入的主要貢獻力量,但多種經營收入占比呈放大趨勢。


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        (十)住宅和非住宅物業服務收入相當,疫情對非住宅收費率有一定影響

        從2020年我市物業服務企業物業服務收入結構來看,住宅和非住宅業態物業服務收入占比分別為52.50%、47.50%。


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        從2020年不同業態項目物業費收繳率來看,住宅物業的平均收繳率91.28%,與2019年基本持平;辦公、商業、產園區的平均收繳率分別為95.49%、94.65%、93.42%,較2019年均有不同程度下降,很大程度是受新冠肺炎疫情影響。


        (十一)社區生活服務收入占比持續上升,頭部企業貢獻突出

        截止2020年底,我市物業服務企業房屋經紀、家政服務、美居裝飾、社區團購等社區生活服務收入約50.64億元,占多種經營收入的43.64%;案場、前介、顧問咨詢等專項服務收入占比11.63%;其他業務收入占比44.73%。

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        社區生活服務收入占比的增長更多依賴于頭部企業該項業務的拓展,近4成企業在生活服務領域的收入貢獻甚微。在政策導向和市場需求的雙重驅動下,我市物業服務行業在社區生活服務領域還有較大發展空間。

        (十二)近三年成功調價項目僅有3%,非住宅物業調價成功比例較高


        四、成本管理

        (十三)勞動密集型屬性仍然顯著,人員費用占總營業成本比例超64%

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        (十四)基礎服務外包比例較往年有所增長,保潔業務外包占比最高

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        (十五)企業智能化建設投入提高,科技賦能效應逐步顯現


        五、賦能提質

        (十六)黨建引領賦能行業發展,集中攻堅推動“兩個覆蓋”有形有效

        從企業黨組織建設情況來看,我市物業服務企業黨組織數量較2019年增長22.82%,黨組織覆蓋率上升2.77個百分點;TOP50物業服務企業黨組織設立比例達到82%。從住宅項目黨組織建設情況來看,數量較2019年增長71.97%,黨組織覆蓋率上升7.27個百分點。


        今年2月,中共成都市委組織部等7部門聯合印發《成都市物業行業黨建示范建設實施方案》(成組通〔2021〕16 號),聚焦全面加強黨對物業行業的領導,抓住物業黨建“行業端、企業端、項目端”三個維度,充分發揮黨建帶群建、群建促黨建制度優勢,點上通過集中攻堅推動“兩個覆蓋”有形有效,線上依托“市—區(市)縣—街道—社區”四級物業行業黨組織聯動發力,面上形成市委統一領導、組織部門牽頭抓總、住建部門具體負責、其他部門協同推進格局,在全國率先形成了“點、線、面”立體推動的物業行業黨建工作模式。到今年底,我市將至少培育50家“組織建設好、運營管理好、服務品質好、社會形象好、參與協作好”示范企業,200個“黨建引領好、參與治理好、實景呈現好、群眾評價好”示范項目,形成“奪旗爭先”生動局面和濃厚氛圍,構建“以點帶面、全域推進”的物業行業黨建良好生態。


        (十七)社區治理孕育行業發展新機遇,物業行業服務領域全面拓展

        近年來,我市大力推進城鄉社區發展治理,并積極推動物業管理融入社區治理。一是出臺了《成都市社區發展治理促進條例》,對物業管理區域治理、院落治理等重難點問題作了專門回應,將疫情防控中社區和物業小區的防控作用總結固化為立法規范。該條例已于2020年12月1日起實施,這也是全國首部以社區發展治理為主題的地方性法規;二是在市縣兩級黨委序列設立城鄉社區發展治理委員會,有效解決了社區發展治理工作“條塊分割、九龍治水”的問題;三是以頂層設計為突破口,出臺了《關于深入推進城鄉社區發展治理建設高品質和諧宜居生活社區的意見》,并構建了“1+6+N”政策體系;四是以市委辦公廳名義印發了《關于深化和完善城鎮居民小區治理的意見》以及《成都市城鎮居民小區治理職責清單》。


        今年以來,我市創新將物業行業黨建與城市發展相結合,持續拓展物業服務企業生活服務、生產服務、城市服務功能,出臺生活性生產性服務政策“大禮包”,率先以政策支持物業服務企業承接政務服務和公共服務、拓展老年人健康促進服務、拓展餐食配套服務、擴大專業物業管理服務區域和參與常態化疫情防控,定期發布《成都市物業服務管理機會清單》,積極引導工青婦等群團資源下沉,推動物業服務向高品質和多樣化升級,聚力打通市民群眾幸福美好生活“最后一公里”。


        (十八)城市更新和老舊小區改造加速推進,既有住宅自主增設電梯981臺

        城市更新和老舊小區改造提升工程是我市正在實施的“幸福美好生活十大工程”之一。今年,全市計劃啟動50個老舊片區有機更新。在老舊小區改造提升方面,已全面啟動了全市313個老舊小區的分類改造工作,其中,基本類老舊小區改造項目237個、完善類和提升類老舊小區改造項目76個,共惠及居民35175戶。同時,市住建局還牽頭編制了《成都市公園城市有機更新導則》。根據計劃,未來五年,全市將完成老舊小區分類提升改造6100個,完成棚戶區改造10000戶、城中村改造6800戶。


        此外,作為“幸福美好生活十大工程”的重要內容之一,既有住宅自主增設電梯一直是社會的熱點和民生的焦點。我市主動順應人民群眾的呼聲和期盼,自2018年起率先啟動增設電梯工作,并連續三年將其列入市委、市政府“民生實事項目”重點推進。截至目前,全市共增設電梯981臺、在建591臺、2211臺征集意見中,位居全國副省級以上城市前列?!罢龑?、社區搭臺、業主主體、各方支持、保障安全”的建設模式獲得了社會各界和百姓的廣泛好評。


        我市物業服務行業正圍繞踐行新發展理念的公園城市示范區、高品質生活宜居地和世界文化名城的城市目標,積極服務和賦能城市發展,不斷滿足生活、生產、生態需要。

        挑戰與展望

        一、問題與挑戰

        (一)管理服務成本攀升

        隨著人力成本、物價的剛性上漲,物業服務企業普遍陷入物業費“收繳難、調價難”的困境。特別是住宅小區的價格調整方面,調價機制不完善、調價阻力大、可操作性不強。據統計,成都市近九成小區物業費價格多年未作調整。企業因經費不足導致服務質量下降,物業費的收繳更加困難,形成惡性循環,最終造成企業生存困難和小區矛盾頻發。


        同時,在實際工作中,物業服務企業除了按照物業服務合同約定履行合同職責,還需要履行其他方面的主體責任或協助責任,大大增加了物業服務企業的管理服務成本和負擔。


        (二)服務本質仍需堅守

        物業服務企業管理權基于物業服務合同的授予,服務的本質是依約滿足業主的服務需求。但目前來看,受企業發展理念、人力資源、經營成本等因素影響,部分物業服務企業服務水平還不能與實際服務需求相匹配,依然較難做好對物的管理和人的服務。


        特別是受市場激烈競爭、短期逐利思想等因素影響,部分企業未能意識到其長期發展依賴于穩固的客戶群體與優質資源的持續積累,往往在服務質量尚未得到保障、業主滿意度和認可度未獲得提升之際,就開始盲目擴大業務規模、急于提升市場占有率。這導致行業競爭加劇、服務同質化嚴重的同時,物業服務的品質和本質被忽略,極大損耗了業主合法權益和行業社會影響。


        (三)市場秩序有待規范

        目前,物業服務行業監管體制不斷完善,但仍存在部分不正當競爭現象,特別是參與物業項目競爭、進駐退出物業項目等關鍵環節引發的矛盾糾紛有所加劇。同時,惡性競爭行為會造成對業主的誤導和后期物業管理風險的增加,是引發物業管理矛盾糾紛的主要肇因之一。


        對此,在發揮行政監管部門主導作用的同時,要充分發揮行業協會自律作用,構建“行政監管+行業自律”的物業服務長效管理機制,并團結廣大業主和社會各界堅決抵制低價惡性競爭行為,共同維護公平競爭的物業管理市場秩序。


        (四)創新基礎亟待夯實

        近年來,我市物業服務行業堅持創新驅動發展,集聚信息、技術、資本、人才等各類創新要素,推動商業模式、產業形態、管理方式、服務效能等多方面創新。但同時,仍存在創新主體偏少、創新領域過于集中、創新動能不足等問題。目前,行業勞動密集型特征和兩極分化趨勢仍較為明顯,人員流動性大、基層工作人員素質較低、從業人員缺乏專業培訓或教育、高端人才難招難留等問題較為突出,大部分物業服務企業發展能級、服務效能和智慧化應用仍處于較低水平;推動物業服務與生活服務業線上線下融合發展,以及拓展市域空間管理、城市服務等還處于初級階段。


        要實現行業和企業的提質擴面、轉型升級,既需要主觀的努力嘗試,如資金的投入、人才培訓體系的健全,也需要客觀環境的支持,如市場的放開、政策的激勵等。此外,過程中的法律和監管問題同樣值得注意。


        (五)政策感知較為滯后

        中央及省、市物業管理相關政策的密集出臺,為提升物業管理水平和效能、加快物業服務業轉型升級、推進融入基層社會治理提供了良好的機制保障和政策支持。但從政策的實施效果來看,存在覆蓋面不足、傳達渠道不暢、傳導效應較差等問題。

        主要原因之一在于企業對政策的敏感度不夠,政策貫徹落實的隨意性大于約束性和導向性,企業較難積極主動地了解政策、運用政策、基于政策環境調整其經營行為,導致在爭取利益優惠和規避懲罰損失上都具有滯后性,例如疫情防控物資財政補助申請、政府委托承擔公共服務事項、生活垃圾分類試點小區申報等。

        (六)社會認可度仍偏低


        二、建議與展望

        (一)健全物業管理市場機制

        在完善市場價格機制方面,要建立物業服務市場相關要素和市場信息發布機制,推進物業服務價格指數的研究和發布;并逐步完善物業服務價格主要由市場決定的形成機制,建立與市場要素價格掛鉤的動態調整機制,引導業主與物業服務企業根據服務需求和服務成本的變化,協商確定物業服務標準和收費標準。同時,要提高物業服務企業科學合理議價定價的能力,增強物業費在促進競爭和激勵,調解供求關系等方面的積極作用。


        在完善政府購買服務機制方面,要將物業服務企業納入政府購買公共服務承接主體,對適合采取市場化方式提供、物業服務企業能夠承擔的公共服務進行梳理,建立政府購買社會服務項目清單,并通過試點推進、資源對接等方式,積極引導物業服務企業承擔居家養老、老舊小區管理、社會管理活動、城市管理等公共服務事項。


        (二)均衡質量提升與規模擴張

        當前市場環境復雜多變,物業服務企業在自身布局拓展以及規模擴張需求下,要避免陷入規模增而效率不增,利潤增而品質不升的發展陷阱。行業和企業在加快轉型升級中保持持續健康發展,既要遵循市場經濟規律和企業發展規律,進一步做大做強,提高效益和競爭力;又要緊扣城市發展和基層社會治理需求,立足已有規模和品牌,推進業務結構的調整優化,實現質量提升和規模擴張的協調發展。


        在政策層面,要進一步優化物業服務企業的營商環境。一方面,通過財政獎勵、費用補貼和信用激勵等方式,引導物業服務企業做大做強。另一方面,以推動高質量發展、創造高品質生活、實現高效能治理為發展導向,大力開展物業服務質量評價,完善業主滿意度測評和第三方評價機制。同時,建立健全以行業協會章程為綱領,以行業自律管理、會員自律承諾為基本框架的行業自律體系。


        (三)突破基礎物業服務邊界

        在政策、市場和業主需求的合力影響下,物業服務業產業體系、業態結構和服務范圍將加速改變,物業服務企業發展社區服務、城市服務迎來重大機遇期。


        在企業層面,物業服務企業要搶抓發展機遇和政策紅利,特別是在老舊小區成片承接、居家社區養老服務、城鎮公共服務管理等方面,基于市場需求、戰略布局、自身能力等多維度考慮,找準契合點和切入點,積極對接地方政府、職能部門和街道社區,爭取政策、項目、資金支持。


        在政府層面,要通過推動規?;s化管理、物業服務向社區公共服務延伸、盤活公共區域資源、發布機會清單和舉辦資源對接會等方式,進一步提高城鄉物業服務管理覆蓋面;要持續改善物業服務業與生活性服務業融合發展的政策環境、市場環境和人才支持環境,進一步放開部分生活服務市場,全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業務培訓等配套政策措施。


        (四)打造企業核心競爭力

        在行業集中度提升、服務同質化嚴重的競爭環境下,物業服務行業和企業的轉型發展要適應時代變化,以市場需求為導向推動發展路徑、管理模式、服務力量等多向創新,聚焦核心能力夯實管理基礎,打造品牌核心競爭力。


        一是加強標準化建設。

        二是推動智能化發展。

        三是強化人才隊伍建設。要構建物業管理多層次專業人才培養體系、人才資源儲備體系、人才流動體系和激勵機制,努力打造復合型、專業型、創新型人才隊伍。同時,要建立物業管理高素質人才培養新模式、新路徑,建立技能人才評價服務體系。


        (五)推進與社區治理的雙向融入

        從物業管理角度,首先要正確客觀認識行業參與社區治理工作在競爭上和能力上的短板。其次,把“被動強加責任負擔”轉變為“主動尋求發展機遇”,把“突出問題解決能力”轉變為“行業核心競爭優勢”,物業服務企業在人民群眾最直接利益、社區治理最關切問題上所形成的有效服務模式、全套解決方案,可能成為其在物業服務市場競爭、甚至社區服務領域競爭的重要砝碼。


        從社區治理角度,首先要擺正物業管理在社區治理中的角色定位,將企業與基層政府、社區的協同建立在信息互通、資源互換、要素互補的基礎上,將業主參與、利益表達、企業發展等外部因素嵌入社區治理中,形成真正的社區治理共同體。同時,要形成有利于物業管理的社區基礎條件,強調社區黨組織、居委會在社區治理共同體中的“領航者”作用,并從社區基礎條件改善上充分考慮物業管理。最后,賦權基層政府有效推進物業管理事務,并進一步完善基層政府在物業管理事務中的兜底補位機制。


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